Альтернативные сделки и все, что нужно о них знать

Альтернативные сделки считаются наиболее популярной разновидностью операций с жилой недвижимостью на вторичном рынке. К альтернативным сделкам прибегают все, кто принимает участие в разделе квартир между наследниками, хочет разъехаться с детьми или родителями, является бывшим жильцом коммунальной квартиры и переживает расселение, желает увеличить свою жилплощадь или просто сменить место жительства.

Собственник в таких случаях одновременно является продавцом и покупателем, ведь чтобы получить деньги на новую квартиру, ему нужно продать ту недвижимость, которая есть у него. За несколько последних лет количество альтернативных сделок значительно увеличилось на всем рынке недвижимости, особенно в непростой кризисный период. Это можно объяснить сокращением доходов, а также постоянным увеличением цен на фоне уменьшения количества новостроек.

Получается, что приобретение новостроек недоступно для многих нуждающихся. Ситуацию не улучшает даже развитие ипотечного кредитования. Жилая недвижимость перестала быть интересной для инвесторов, ведь темпы увеличения цен практически не покрывают инфляцию. И при этом значительно увеличились риски коррекции вниз.

Около 80% всех операций, которые проводят на вторичном рынке, являются альтернативными. Иногда жилье приобретают или продают даже за пределами города. Некоторые владельцы меняют города на пригород или вообще переезжают в другой регион. Такие сделки считаются более сложными, ведь оформление документов может отличаться регистрационными сроками или особыми требованиями.

Далеко не всегда покупатели имеют достаточно свободных средств на покупку жилья. Кроме того, не все граждане решаются обратиться в банк. Одиночные операции по продаже квартир больше подходят для людей, которые переезжают в другую область либо для тех, кому повезло получить жилье в наследство. А потому альтернативные сделки являются очень популярными.

Преимущества и недостатки альтернативных сделок

Во времена СССР понятия частной собственности не было вообще, поэтому обмен недвижимостью был естественным и привычным процессом, который позволял гражданам решать вопросы жилья. Сейчас такие сделки встречаются все реже, ведь часть муниципального жилья уменьшается, тогда как новое жилье быстро приватизируют. Кроме того, гораздо проще оформить сделку именно собственникам.

Главным преимуществом альтернативных сделок является возможность значительно улучшить свои жилищные условия, потратив при этом минимум. Собственник должен только учитывать, чтобы суммы, полученной от продажи его недвижимости, и его сбережений хватило на приобретение дома-дачи или квартиры.

Но нужно помнить, что во время таких сделок образуются своеобразные «цепочки», при которых выстраивается сразу несколько собственников, связанных между собой, и каждый при этом имеет свои потребности и особенности. В этом процессе могут принимать участие несколько риэлторов, которым приходится выплачивать повышенную комиссию.

Альтернативные сделки и ипотека

Если финансовых средств, полученных от продажи квартиры, не хватает на приобретение нового жилья либо коммерческой недвижимости, всегда можно оформить ипотеку или взять кредит. Ипотекой называют покупку недвижимости, в которой принимают участие деньги банка, а сам приобретаемый объект является залогом.

Подобный вариант предполагает, что деньги, полученные от реализации недвижимости, можно использовать в качестве «первого взноса». Таким образом можно увеличить общую сумму сделки, однако нужно учитывать, что в таком случае приобретенная недвижимость будет под залогом.

Некоторые банки дополнительно предлагают воспользоваться специализированными ипотечными программами для альтернативных сделок, дополнив с их помощью классическую ипотеку.

Получается, что заемщик имеет возможность рассчитаться с банком такими методами:

• кредит на приобретение недвижимости выдают на небольшой срок и задолженность полностью возвращают после продажи старого жилья. Клиенту нужно найти за несколько месяцев, которые ему предоставляет банк, покупателя, чтобы продать свою квартиру. В таком случае заемщик приобретает жилье, которое стоит дешевле новой квартиры или доплачивает разницу своими силами. Преимуществом такого кредитования является появление «живых» финансовых средств в сделке, что облегчает судьбу всей «цепочки»;

• кредит выдают на нужное количество времени и его возвращают по частям. После реализации старой квартиры владелец погашает некоторую часть всего долга, а остальное выплачивает согласно стандартной схеме. Данная схема рассчитана на покупку дорогого жилья. Иногда банки до продажи заемщиками первоначальной собственности берут большой процент, который уменьшается после реализации жилья.

Новостройки и альтернативные сделки

Некоторые компании-застройщики предлагают оформить альтернативную сделку всем желающим приобрести первичное жилье. При таких условиях старая недвижимость идет в залог банка, выдающего ипотеку, а новая при этом бронируется на определенный срок.

Подобная сделка иногда недостаточно выгодна для продавца. Ему приходится быстро продавать недвижимость, поэтому она стоит гораздо дешевле. Если же есть конкретные сроки выселения из жилья, тогда хозяину с семьей приходится некоторое время снимать квартиру, ожидая, пока приобретенная жилплощадь не освободится.

А сейчас вряд ли кто-нибудь сможет гарантировать своевременную сдачу новостройки. Именно поэтому такая операция является достаточно рискованной, ведь одно жилье теряется безвозвратно, а застройщик обещает в ближайшем будущем предоставить новое.

Хотя подобный вариант имеет определенные преимущества, среди них неизменная цена жилплощади, которая была забронирована покупателем. На стадии строительства она гораздо ниже аналогов, что делает сделку достаточно выгодной. Стоимость квартиры не увеличивается к времени сдачи всего дома. Главное – проверить компанию-застройщика.

Требования к жилью, которое является залогом первичной квартиры, являются достаточно строгими. Квартира должна быть расположена в хорошем районе, приватизированной и ликвидной.

Иждивенцы и альтернативная сделка

Большинство сложностей возникает, если среди собственников продаваемой недвижимости есть иждивенцы. Чтобы сама сделка состоялась, нужно получить разрешение от органов попечительства и опеки.

Государство требовательно к соблюдению детских прав: после сделки ребенок должен получить то же количество квадратных метров и аналогичные условия жизни. Поэтому сложно приобрести земельный участок или даже просто продать квартиру, если собственнику, проживающему в ней, нет восемнадцати лет. Подобные сделки проводятся гораздо дольше, ведь приходится собирать дополнительную документацию.

Если дети не являются собственниками жилья, их нужно обязательно куда-нибудь прописать во время продажи недвижимости. Подобные требования были установлены государством для полной защиты всех детских прав.

Сейчас количество альтернативных сделок постоянно увеличивается. При этом очень важен опыт и роль риэлторов, ведь с их помощью можно проводить сделки гораздо быстрее и качественнее.

05.06.2015.